2. 不動産投資はいつから始めた方が良いですか

いつから始めても大丈夫です。
20代、30代の比較的若い方であれば、負担なく退職までにローン返済を終える事が可能なため、年金不足による老後の生活不安が軽減された上に貯蓄やさらなる資産形成を進めることも可能です。無理なく若いうちから不労所得を得ることが出来るのが最大のメリットです。

40代、50代の方は20代や30代よりも収入が高く自己資金も多く用意できるため、毎月のローン返済額よりも家賃収入が大きく上回るようにするようにローンを組み立てる事もできます。これにより、老後の備えと貯金以外の方法で資産形成を行うことが同時に可能となります。金利支出をできるだけ減らしたい方は、ボーナスや退職金を利用した繰り上げ返済も可能です。多様な戦略が取れることが、40〜50代で不動産投資を始める最大のメリットです。

60代以降の方の場合は退職金や会社員生活で蓄えた貯金があるため、その資産を守る必要があります。現金は一度使ってしまえばなくなりますが、不動産に資産を変えれば、「相続税対策になる、投資後すぐに家賃収入が得られる、万一の場合でも家族に家賃収入の得られる不動産が残せる」などが最大のメリットです。

3. どんな人がやっていますか。

マンション経営とは、その気になればどなたでも挑戦できる投資であると言えます。20代のサラリーマンから60代のご退職された方、「定年後ゆとりのある生活をしたい」「少し余裕があるからそれを元手に貯金を増やしたい」などといった目標を持ち、男女関係なく幅広い方々がやっています。職種もこだわりがなく、医者、公務員、教員、会社員などです。金融・保険関係、情報通信業、メーカー、メディア関係、公務員等…業種に関わらず、あらゆる方がマンション経営に参入しています。

4. 不動産投資のリスク教えてください。

空室リスク
マンション運用の一番のリスクが賃貸が空くことです。空室になると毎月のローン返済などの運用負担が大きくなるので、如何に回避するかが重要になります。まず、“どこでマンション経営をするのか？”ということを考える必要があるので、当然、人が少ない、人が減っている、利便性が低い、住環境が悪いような場所では需要もなく空室になる可能性が高くなります。そうならないために 福岡 でもつ意味があるのです。

賃貸に関しては、通常、一か月前に退去予告があり、すぐに入居者募集を開始しますが、当社の場合、退去するまでの間に次の入居者が見つかる場合がほとんどです。しかしながら賃貸ですから、どんなに立地が良くても、入居者はいつか入れ替わります。もし入居者がスムーズにつかなかった場合は、家賃保証システムに変更することができますのでご安心ください。保証内容は、家賃相場の８０％で、期間は２年間の自動更新ですので、２年後の賃貸状況を見て、継続するか、保証なしに戻すかは選べます。

老朽化リスク
築年数の経過により、家賃が徐々に下落する可能性はあります。ただ建物が古くなってきたからといって、長期間空室になるわけでもありませんし、必ずしも家賃が下落するわけでもありません。まず基本は“立地の良さ”が重要ですので、築２０年、３０年と経った物件でも交通アクセスの良さ、利便性の高い場所ですと、家賃変動がほとんどないケースや、逆に家賃が上がったケースなどもあります。そのエリアにあった入居者のニーズというものがあるので、古いからといって一概には言えません。

また、お部屋をリノベーションすることで、家賃を上げ収益力を改善することも可能です。リノベーションといってもお部屋すべてを工事する必要はなく、壁紙や照明などの一部だけのリノベーションでも十分改善効果が見込めます。

修繕リスク
一般的に鉄筋コンクリート造マンションの法定年数は４７年で、建築基準を見直されている現在は理論上９０年は持つと言われています。マンションの寿命を延ばすためには、１５年、３０年といった周期で大規模修繕をする必要があります。そのため物件所有者には大きな自己負担が出ないように、 当初から修繕積立金をきちんと積み立てていただきますので、 安心して運用できます。

災害リスク
火災保険（地震保険もセット）に加入しますので安心です。保険料は当社負担になります。地震保険は初年度当社負担で年間1500円程度です。2年目以降は任意継続になります。

地震に関しましては、九州は日本の中で一番地震のリスクが低い地区に分類されていますので、保険料も一番低いクラスになります。一番高いのは関東です。

1981年に新耐震基準が導入され、1995年の阪神淡路大震災で同年に耐震改修促進法が制定されましたが、阪神淡路大震災のとき、『新耐震基準』の建物とそうでない建物の差は歴然だったといいます。

この地震の時、新耐震基準を満たしたコンパクトマンション（1Ｋ、1ＬＤＫが中心）は、大破、中破とも0棟でした。コンパクトマンションは四角い箱がいくつも積み重なったような構造的特徴になっていますので、地震には非常に強い造りになっております。

5. 自宅のローンがまだ残っていますが、投資用不動産のローンも組めますか

当社では多数の提携金融機関をご用意しております。ご自宅のローンが残っていても、提携の金融機関によっては、投資用のローンを利用することは可能です。

ただし、お借入れの状況やご年収、お勤め先等の諸条件によって融資の可否や金額、借入期間等の条件が変わる場合もあります。 詳しくはフォーエバーティーまでお気軽にお問い合わせください。

6. 長期間のローンに不安があります。どうしたらいいですか。

当社では、マンション投資をする際に基本的に35年という長期ローンを組んで頂いております。この35年間は住宅ローン同様、団体信用生命保険が付いています。
そのため、ローン契約者に万が一のことが起きた場合は、残されたご家族に借入れの無い不動産を残すことが可能です。

ご家族はローンがない不動産で家賃収入を得続けることができますし、売却して現金化することもできます。 生命保険代わりになることが、不動産投資で長期ローンを使う大きなメリットです。

また、繰り上げ返済により早期にローンを返済して、最終的には20年前後で完済する方もいらっしゃいます。 このように人それぞれメリットを感じる部分が違いますので、保険を最大限生かしてローンを35年でお考えになる方もいらっしゃいますし、早めに不労保得を得るために早期完済する方もいらっしゃいます。

㈱フォーエバーティーでは一人ひとりのお客様にとって最適なプランをご案内いたしますので、是非ご相談下さい。

7. 管理と仕事両立できます？

購入後の管理には入居者の管理と建物の管理がありますが、入居者の管理につきましては、殆どのオーナー様がお仕事でご多忙でいらっしゃいますし、また遠方にお住まいの方が数多くいらっしゃいますので、オーナー様ご自身で賃貸管理をするということは、難しいのが現実です。
そこで当社では賃貸管理における実務に関しては、オーナー様の代行としてお部屋の入居～退去、再募集までを責任を持ってサポートしております。

建物の管理に関しても、建物の管理会社が清掃等の業務をオーナー様に代わり行いますので、ご心配はございません。

8. 不動産の寿命？

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数（固定資産税や税制上の減価償却年数）は47年と言われております。しかしあくまでも耐用年数であり、物理的な寿命ではありません。
コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部分に及ぶと錆びやすくなり、強度を失う原因になります。通常コンクリートが中性化する速さは1ｃｍあたり30年かかる、と言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3ｃｍ以上と規定されていますから、理論的にはマンションは90年もつことになります。もちろん定期的な補修も行いますのでは100年以上維持することも可能です。